競売について

競売とは

競売とは、借金を返済できなくなったとき、借入れの担保となっている土地や建物などの不動産を裁判所が強制売却することをいいます。これは債権者が裁判所へ申し立てることによって実施され、裁判所は最低売却価格を定めます。そして最高値で入札をした人がその不動産の所有権を得る(落札)ことになります。
 
競売物件は裁判所から委嘱を受けた不動産鑑定士が調査をしたうえで、その最低売却価格が定められます。競売という事情が考慮されるため、最低売却価格は一般市場価格の5~7割程度の水準となります。
 

競売のデメリットとは

① 売却価格の20%前後も低くなる

競売の最低売却価格は一般的な市場価格の5~7割程度です。このため、競売を実施してもたいていの場合は、市場価格以下で落札されることが多いのです。競売によるデメリットは売却価格が市場価格よりも低くなってしまうことと言えるでしょう。場合によっては半値以下になることもあります。
 

② 売却後も債務を払い続ける場合がある

また、競売によって売却された住宅を失っても、仮に債務が残った場合は、残りの返済分を支払い続けなければなりません。もっとも自己破産の申立てをし、免責決定を得れば、債務は免除されます。
 

競売のメリット

① 競売中は住み続けることができる

競売の場合には落札されるまで住んでいても立ち退きを求められませんから、これが唯一の競売のメリットかもしれません。ただ、いつかは不動産が他人の手にわたると考えると苦痛も倍化します。その意味では何のメリットもないことになります。
 

競売と任意売却との違い

競売は裁判所が強制的に不動産を売却してしまう裁判上の手続きです。一方、任意売却とは住宅ローンなどの借入を受けている方と各金融機関との合意に基づき、借入金の返済が困難になった場合に不動産を処分する手続きです。競売とは違い、自分の意思で実施できることが特徴です。
 
住宅など不動産を購入するときに、多くの人は住宅ローンなどを金融機関から融資されます。金融機関は融資の担保として、購入した不動産に抵当権などを設定しますが、不動産を売るときには抵当権などを解除(抵当権の抹消)してもらう必要があります。 抵当権などを解除してもらうためには、もちろん融資金の残額をすべて返済することが前提となります。
 
住宅ローンの残高よりも高く売れれば何ら問題はありませんが、残高を下回る金額でしか売れないときには全額の返済ができません。 このようなときに、金融機関など(債権者、抵当権者)の合意を得たうえで不動産を売り、返済しきれなかった債務を残したままで抵当権などを解除してもらいます。これが任意売却です。
 
また、この任意売却は裁判所から競売開始決定通知が届いた後でも実施することが可能なのが特徴です。
 
以上、競売と任意売却について解説しましたが、どちらがいいのかは債務者の意思や状況によって大きく異なってきます。ご自身で判断できない場合や何かわからないことがおありでしたら、弁護士にご相談下さい。勇気を持って早めに行動することが生活の立て直しの最大の条件になります。

当事務所では無料相談も実施しています。少しでも借金問題で悩んでいる場合には、お気軽にお問い合わせ下さい。
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